전월세분쟁

계약해지 통보 집주인- 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자- 계약 만료 1개월 전까지 묵시적 갱신 계약해지 통보 기간에 서로 아무 얘기가 없는 경우 기존과 같은 조건으로 임대차 계약이 연장 계약이 자동 연장된 경우에도 세입자는 언제든지 계약 해지 통지 가능 집주인이 보증금을 인상하고자 할 경우 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 통지해야 한다 입주 전 계약 당시와 다른 부분이 생겼을 경우 세입자는 계약 해지는 물론 계약금의 2배 요구 가능 분쟁을 피하려면 1. 최초 계약 시 등기부등본의 내용에 관한 집주인의 확인사항 기재 2. 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인 우리나라는 부부별산제이므로 배우자의 재산에 대해 대리권 없이 임대계약을 체결할 수 없다 전？월세 계약 시 주의할 점 1. 계약자가 집주인이 맞는지 반드시 확인 (주민등록증, 등기권리증) 2. 대리인이 나온 경우 인감증명이 첨부된 위임장을 받을 것 3. 계약금과 잔금은 반드시 소유자의 통장으로 입금 집주인이 수리를 거절하거나 수리비를 주지 않을 경우 수선 의무 불이행 책임을 물어 소송할 수 있다. 이 경우, 세입자는 계약 해지와 보증금 반환을 요구할 수 있다. 계약 당시 집의 상태를 꼼꼼히 살펴보고 수리에 대한 약정을 계약서에 명시할 필요 계약 후 최소 1년까지는 보증금을 올려줄 필요가 없다 계약 기간 내 보증금 증감 요구는 원래 임대가의 1/20(5%)를 초과할 수 없다 세입자가 월차임을 2회 이상 연체한 경우 집주인은 임대차 계약을 해지할 수 있다 계약기간이 끝나고도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 내용증명을 보내고 민사조정신청이나 보증금 반환소송을 진행 보증금을 받지 못한 상태에서 주민등록을 옮기거나 이사를 하게 되면 경매가 진행될 경우 보증금을 반환받지 못할 수 있다 임차권 등기명령 임대기간이 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못한 세입자가 임차권 등기를 하고 자유롭게 집을 옮길 수 있도록 만든 제도 전세금반환자금 대출 제도 연 5.2% 금리로 최고 2천만 원까지 대출 가능 임차인이 입주와 전입신고를 하고 확정일자를 받았을 경우 후순위권리자에 우선해 보증금을 변제받을 수 있다 임차인뿐 아니라 배우자와 자녀도 전입신고와 확정일자의 대항력을 인정받을 수 있다 세입자의 권리 기준일 (이사, 전입신고, 확정일자 가운데 가장 늦은 일자) 세입자의 권리 기준일이 다른 권리자들보다 앞서면 보증금을 보호받을 수 있다 살던 임대주택에 대해 경매가 진행될 경우, 법원이 정한 날짜까지 권리 신고 및 배당요구통지서를 접수해야한다 소액보증금 최우선 변제 제도 소액임차인에 대해 보증금 중 일정액을 다른 권리자들보다 먼저 변제해 주는 것 ------------------------------------------------------------------------------------ [전/월세 계약 이것 만은 꼭 확인하자] 1.건물의 상황을 꼼꼼히 확인(결로, 누수 등) 2.계약 전 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 확인 [묵시적 갱신이란?] 주택임대차계약의 경우 임대인(집주인)이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인(세입자)에게 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로(계악이 성사된 것으로) 보는 것. [묵시적 갱신상태에서 임대조건 변경에 대해] 임대인과 임차인 사이에 계약기간이 만료가 되기 1개월 전까지 재계약 여부에 대하여 특별한 말이 없었다면, 임대차 기간이 경과하면서 묵시적 갱신이 된 것으로 볼 수 있으므르 임대인이 임차인에 대하여 전세를 월세로 돌린다거나 월세를 전세로 돌려달라는 조건변경을 요구하기는 어렵다고 할 수 있다. 또한 임차인에 대하여 집을 비워달라고 할 수도 없습니다. [경매 피해 사례] Q. 전세 계약자가 전출한 상황, 경매로 넘어간 집의 전세금을 받을 수 있나요? -네, 가족 공동생활을 하는 부모, 배우자, 자녀의 전입신고만으로도 대항력 인정 (권리신고) [집주인 피해 사례] Q. 1년간 월세도 안 내고, 잦은 부부싸움으로 주변에 피해를 주는 세입자 강제로 내보낼 수 있나요? -아니오, 현행법상 세입자가 월세는 1년째 내지 않았다고 하여 그냥 강제로 ？아낼 수는 없습니다. 1년 동안 월세를 내지 않았다고 하여 그냥 ？아낼 경우 집주인이 잘못하면 주거침입죄 등 형사책임을 질 수도 있습니다. 다만, 월세를 2달 이상 안 내는 경우 임대인인 집주인은 세입자를 상대로 계약해지 통고를 할 수 있는데 그 후에도 세입자가 집을 비우지 않을 경우 법원에 건물명도소송을 제기하여 확정판결을 받은 뒤 집행관을 통하여 세입자를 나가게 해야 합니다. [전세계약 피해 사례] Q. 마음에 드는 집이 있어 등기부등본을 확인해 보니 저당금액이 많지 않아 집을 계약했는데요, 이사가 얼마남지 않아 혹시나 하는 마음에 다시 열람해 보니 저당금액이 늘어 있더라고요. 계약 파기하고 싶은데 가능한가요? -흔히 공인중개사가 사용하는 부동산임대차계약서 양식에는 근저당권이 추가설정 될 경우 계약을 해제 또는 취소할 수 있다는 내용이 명시되어있지 않습니다. 계약시 이러한 내용을 특약으로 포함시켰다면 계약을 정당하게 취소할 수 있겠지만 그러한 내용이 없는 경우 구체적으로 상황을 살펴봐야 합니다 집주인이 임대차 대상 부동산에 추가적인 근저당권을 설정하였고 그 근저당권이 설정된 전체 채무금액이 부동산의 시가르 넘을 경우 임차인(세입자)의 상황에 따라 임대차계약을 취소 또는 해제 할 수 있으나, 단순히 근저당권이 추가로 설정되고 전체 채무금액이 부동산의 시가에 미치지 못할 경우에는 계약의 취소 또는 해제가 쉽지 않을 것 입니다.